大家好，我是勇谈。此次疫情影响下全国房地产市场都受到了影响，大湾区虽然说有国家战略的加持，但是面对此次疫情造成的外贸影响也很难独善其身。近期对于外贸依附度比较高的城市和地区都出现了 “抛售潮”，“卖房求生”基本成为一种独特风景。那么大湾区的房价会下降吗？二手房会有短暂的下调，新房市场肯定不会。借此机会简单谈谈我的观察。

粤港澳大湾区包含的“两区九市”可以说迎来了一波高速的发展期，2018年后房价也在不断上涨，这个局面在2020年疫情期间被改变大湾区所包含的城市房价都迎来了一波上涨，不过多数上涨的原因可以归咎于政策引发的房产投资风以大湾区的城市惠州为例，图上所示是2018年-2020年3月份惠州新房价格走势图，可以看到惠州房价整体上涨的趋势已经持续了2年多的时间，到目前为止惠州的新房相比于2015年来说已经上涨了42%以上！大家需要知道的是，惠州在粤港澳大湾区没有批复之前基本属于“不显眼”的存在，但是在过去两年惠州的房产市场迎来了本地甚至全国投资客的注意。惠州的房价走势基本是过去两年大湾区的一个缩影。

2020年的疫情对于大湾区的房价影响还是很明显的，微跌或横盘基本是常态还是以惠州二手房为例，惠州二手房在过去两年保持了持续高速上涨，但是这个趋势在2020年疫情期间被中断。如上图所示，进入2020年后疫情影响下惠州的二手房价格开始走弱，甚至微跌的局面已经形成。细心的朋友看到2018年-2020年3月份惠州新房价格走势图后，2020年后的新房价格走势也是如此，走弱、微跌。

“二手房价格走弱，新房价格走强”是多数城市的常态，大湾区新房和二手房价格都走弱就说明是房地产市场出问题了大湾区是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，简单来说这个区域最大的经济活力其实就是来自于对外贸易。2012-2017年，广东九地市外贸进出口呈先增后跌再回升的趋势，由5.96万亿元增长至6.51万亿元，随后回落到6.01万亿元；足以说明大湾区的对外经济活跃度。此次疫情影响下我国受到冲击最大的还是对外贸易，大湾区这么多依附于外贸的企业面对直接的生存危机，出现“卖房求生”都不为过。没钱拿什么来投资房产？这个也是导致房价走势变弱的原因。

大湾区只是一个经济合作概念，不同城市的房价走势不同，大家要学会区别对待大湾区的主体还是香港、澳门、广州、深圳等，其他城市还是扮演着“小弟”的角色，房价还是要从城市的人口、产业等流入来看待城市房价走势还是要看人口、产业等流入情况，大湾区总共包括的两区九市房价走势不能一概而论。哪怕是大湾区概念提出以后，包括惠州、中山、江门等城市的房价也很难跟传统的广州和深圳相比。毕竟城市房价说到底还是“资源聚集度”的体现，区域发展不平衡的情况还会持续存在，房价走势不同的情况也会持续存在。广州、深圳等一线城市房价持续坚挺且上涨的情况不会改变，至于惠州、中山等城市的房价究竟能够上涨多久？走势如何？还得看未来人口、产业等资源流入情况。

从全国的数据来看，此次疫情对于房地产行业的影响只能用“微乎其微”来形容，目前已经全面复苏跟大家分享两组数据：

2020年全国1—3月份，商品房销售面积21978万平方米，商品房销售额20365亿元，也就是说2020年第一季度全国商品房销售价格为9266元/平米；2019年全国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元，2019年全国商品房销售价格为9310元/平米；最后大家可以得出这样一个结论，此次疫情对于全国房价的冲击影响仅仅是下降了44元/平米！！所以，大家可以期待疫情对于房价出现影响，但是不要有过大的期待。从2020年4月份开始全国房地产行业已经全面复苏，这点从国家统计局公布的数据就可以看出来。1—4月份全国商品房销售面积33973万平方米，商品房销售额31863亿元，也就是说1-4月全国商品房平均销售价格已经上涨到9379元/平米（已经超过2019年的平均水平），用“全面复苏”来形容房地产行业也不为过。我国房地产行业的坚挺程度远非你我能够想象的，用“打不死的小强”来形容不为过，大湾区的房价也是如此外贸经济受到严重冲击的地区和城市新房价格坚挺是大概率，二手房或有影响但也只是暂时的还是一句话“我国商品房并不是完全意义上的商品”，所以其涨跌千万不能用传统的经济学思维来判断。仅仅从通货膨胀、土地财政、各种税费、成本上涨等因素考虑，新房基本就没有长期下跌的可能性（短时间微调属于正常波动）。粤港澳大湾区因为本身聚集了太多投资（投机）资本的因素，房产作为一种投资选择自然会水涨船高，自然随着外贸经济形势不好，二手房价格持续走弱也是一种正常表现。不过对于广州、深圳等本身刚需强烈的地区，二手房持续走弱的基本面几乎没有，至于其他城市就很难说了。

大湾区涵盖的城市较多，千万不要真的把这些城市房价当做一个区域来分析区域发展不均衡，资源配套不均衡的问题持续存在，这也是接下来我们要解决的首要问题。这些问题同样存在于大湾区，“两区九市”这么多的城市，而且发展阶段、经济制度等都不相同，肯定不能用一套理论或者办法来进行判断。哪怕对于如今一个城市不同区域发展情况也不同，房价走势也不尽相同，学会用“细分”的办法来看待房价走势，应该是大家养成的一个习惯。

综上，今年此次疫情的影响大湾区的房价走势会如何？没有人可以给出整体判断，只能说的是从全国商品房数据来看国内房地产商最困难的时刻已经过去了，疫情对于全国的房价影响都很有限，大湾区也不例外。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

大湾区今年房价会趋于稳定，有的城市小涨，有的城市小跌，大涨大跌不可能。

1全球疯狂印钱，人民币货币贬值加快疫情下，全球疯狂印钱

短短两月美国“印钞”规模超2万亿美元

俄罗斯也准备发售2.53万亿国债释

中国M2增速也重新回到了两位数

印出来的货币不会凭空消失

大水漫灌，导致人民币的购买力大幅贬值！

2中国是全球资产的避风港新冠肺炎仍在全球肆虐，美国累计确诊超百万

欧洲众多国家超10万

但中国已经基本复工复查，经济逐步恢复正常

目前中国已经成为全球资产的避风港

大量外资抄底中国的核心资产

房产无疑是其中之一

美国股市10天4次熔断

A股也在坐过山车，每天都在见证历史

黄金下跌，原油暴跌

抄底的中行原油宝客户损失惨重

置业房产已成为疫情之下为数不多的

低风险稳收益的资产保值方式

3

每次危机都是弯道超车的机会2003年的非典，2008年全球金融危机

每一次楼市暂停之后，都迎来了房价大涨

此次疫情的突然袭击，实际上是弯道超车的绝佳机会

短暂的调整，是为了更好地发展

4

楼市刺激政策陆续出台，市场将迎来反弹疫情以来中央和地方发布了不同程度的松绑政策

多地、多家银行降低首付比例

广州、东莞、杭州、南京多地出台人才政策

放松落户条件

不用怀疑，随着经济逐步恢复正常

市场亦将迎来反弹！

5

LPR下行，房贷成本减少

4月20日，央行宣布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点

5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点

以上LPR在下一次发布LPR之前有效

现在买房的利率有可能是今年的低点

即使未来还有下调可能

但相对于房价的涨幅来说可能就微不足道了！

房价未来涨不涨不确定

但已确定的是现在的LPR降了

房贷成本降低了！

现在就是近3年最好的买房机会！

6

房价下跌很难，上涨却是大概率的

《中国金融》杂志发布了由中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题情况：

居民财富中超过70%都沉淀在房子上

不动产，是财富的大头

不动产，是我们绝大多数人的资产压舱石

这是一个和政府、和民富、和经济都生死攸关的行业

谁都输不起！

假设房价持续下跌，必然会导致物价持续上涨

经济发展也会因此严重受创

普通人的就业都会成为一个巨大的问题

导致赚不到钱的同时，开销却变得更大

说白了最担心房价持续下跌的不是有房子的人，

而是银行和**

除非重新找到一样可以承载天量货币的锚

否则中国房价就没有持续下跌的可能

7

大湾区楼市从不会让你失望

其它地方不敢说

但大湾区楼市绝对不会让你失望！