房地产市场一直在调控，每年都一样，很多企业也会在一轮轮的调控当中被洗牌，企业能在经济形势不好的时候，还能够继续存活，或者是活的很好，一定有几方面优势，一方面经营理念，一定是深入人心的，二方面就是现金流，这个不用说，优质资金储备，一定是企业生存的必要法宝，多数的开发商在洗牌当中，没落掉，主要就是现金流不足。

房地产市场，上半年动作的确比较多，但是这些动作只体现了几个问题，第一个方面，金融系统肯定是为了防止更多的劣质楼盘，防止劣质资产，所以金融政策肯定是要收紧，各种调控，包括利率的调控，等等，第二个方面，户口全面的放开，也就意味着未来的流动人口会更多，户口不再是阻挠我们流动的阻力，有可能会助推，房地产的另一波崛起，第三方面，从开发商的角度讲，对房子的品质要求以及交房的标准，提出了新的概念，未来精品房子概念，成为商品房的常态，服务越来越好，第四方面就是物业管理，将会更加正规化，业主的权利将会更大，因为物业，也是决定房地产市场的一块重要的方面，未来会有更多的约束。

你看这些大型的开发商，他们虽然有很多业态，但是他们的主产，房地产行业，一定是做的最棒的，没人敢碰，无条件退房，他们有信心，有自信，物业方面，他们也都朝着另一个方向走，寻找其他的一些盈利模式，房子的品质，更别多说，虽然价格卖得高一些，但是买单的人还是那么多，因为好产品，它自己会说话，这就是这些优质开发商，他们的一些优势所在，所以他们的现金流更好，这是一个正向的循环，能做到这样，真不容易，所以今后买房子一定要选择大开发商，只要资金充裕，还是要选择大开发商的房子，贵点也无所谓，主要是这些房子的增值，保值能力也会更强。

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上半年的房地产市场可以用不容乐观来形容。5月17日，银保监会下发的“23号文”被许多人认为是信托融资监管的开始，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导；7月6日银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求控制房地产信托业务增量和增速。境内融资渠道收紧时，很多房企都转向境外债券融资。

根据慧博投资的数据，在7月初问询房地产信托融资将收紧后的一周内，约有15家房地产企业火速在离岸市场发行了总计约50亿美金的外债以备粮草。但7月12日，发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，与此同时，房企还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。因此，境外融资渠道也将进一步收窄。

所以这时候负债低、资金运营效率以及回款对房企来说显得非常重要。头部房企因为前几年货量的积累，其实是非常有优势的，关键就是要保证回款，现金流才是王道。前些天，从房企公布的半年报来看，碧桂园、万科这样的房企还是比较稳的，碧桂园净借贷比率为58.5%，同比下降0.5个百分点，可动用现金余额为2228.4亿元；权益物业销售现金回款约2659.4亿元，实现了2017年起的第三次连续在年中实现正净经营性现金流；另有约3133.0亿元银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。所以在财务上没有太大的压力，万科上半年有息负债从2600亿元降到2250亿元，在行业内算比较低的。

所以，这些头部房企之前经历了快速的规模扩张，公司本身硬实力是非常过硬的。在市场下行期，关键在于稳，从半年报来看，碧桂园和万科在这方面做得都是比较优秀的。